『両手仲介』は原則違法です！
民法第１０８条は法律行為につき当事者双方の代理人になることを明確に禁止しているにも関わらず、なぜ不動産屋は『両手仲介』（仲介業者が売主・買主双方と媒介契約を締結して双方から仲介手数料を取ること）を堂々と行っているのでしょうか？
それは「媒介行為は法律行為ではないから」「仲介業者は代理人ではないから」というのが主な理由ですが、高額な手数料が設定された媒介行為が法律行為ではないというロジックはまさに詭弁でしかありません。
そもそも双方代理が禁止されている理由は、契約当事者の間に「利益相反関係」が生じるからであり、これは媒介行為にも当然当てはまります。
売主と買主の利害を衡平に調整し、利益相反しないように業務ができれば例外的に許されますが、そのような能力のある業者はほとんど存在しません。
売主から媒介を依頼されているということは、売主と仲介業者の間に一定の関係（売主が不動産屋であれば特にズブズブの関係）ができあがっており、そこに一般消費者である買主が当事者として入っていけば平等な契約など望むべくもありません。
そうなれば相場より割高な金額で契約させられたり、物件のリスクが十分に開示されなかったりと、買主にとって不利益なことばかりです。
では、どうすればいいのか？
ＨＰやチラシで購入したい物件を見つけた場合、その不動産屋に連絡するのではなく、本当に信頼できる不動産業者を自ら選任し、媒介業務を依頼すべきです。
そうすれば売主及びその仲介業者と対等の立場で適正な契約を締結することができるはずです。
不動産屋に騙されるな！
『３％＋６万円』は上限です！
大多数の不動産屋が案件の難易度に関係なく『３％＋６万円』の仲介手数料を請求しています。
例えば、３０００万円のマンションであれば片手で約１００万円、両手なら約２００万円の手数料となります。
『３％＋６万円』というのは法律で定められた上限であり、これを少しでも超えると１年以下の懲役または１００万円以下の罰金に処せられるので、いつも犯罪スレスレの金額まで請求していることになります。
確かに売買金額が少額である場合や案件が複雑である場合など上限の仲介手数料を請求することに妥当性がある場合もあるでしょうが、一般的なマンションや更地の取引では難しい問題などほとんどありません。（そもそも難しい問題があれば不動産屋では対処できず、弁護士や司法書士の出番になるでしょう。）
では、どうすればいいのか？
当社としては、案件の難易度や購入金額に応じて仲介手数料を設定するのが妥当だと考えていますので、そのような考え方の不動産業者に媒介を依頼すれば数十万円単位で仲介手数料を減額できるだけでなく、売主側の割高な売買代金を押しつけられることもなくなります。
不動産屋に騙されるな！
『ローン事務手数料』は犯罪です！
大手の不動産屋はさすがにやっていませんが、質の悪い町場の不動産屋の中には住宅ローンを利用する買主から仲介手数料とは別に『ローン事務手数料』なる名目で手数料を詐取している悪徳不動産屋が多数います。
５～１０万円程度ならまだかわいいものですが、実際には３０～１００万円もの手数料を詐取している不動産屋もあるようです。
『３％＋６万円』は法律上の上限であり、上限以上の手数料を取ることは「名目の如何を問わず」犯罪行為ですから、このような不動産屋は「犯罪者」であり、犯罪者に物件を仲介してもらうなどまさに「自殺行為」です。
特に『ローン事務手数料』が３０万円を超えるような事案は、金融機関に虚偽の書類を提出し、住宅ローンの審査をくぐらせる『ローン屋』（もちろん犯罪行為）の可能性が高いです。
では、どうすればいいのか？
非常に簡単な話で、無理な住宅ローンを組ませるような不動産屋や高額な『ローン事務手数料』を請求するような不動産屋から物件を買わないことです。
そんな不動産屋がまともな物件を扱っているはずはありませんし、数年後には住宅ローンが債務不履行に陥り、不動産屋に二束三文で買い叩かれることになります。
不動産屋に騙されるな！
売主の『取得原価』知っていますか？
例えば、２０００万円の中古物件が売りに出されていたとします。
その物件の売主が不動産屋の場合、取得原価はどの程度だと思いますか？
もちろん事案にもよりますが、驚くような金額です。
一般消費者の買主に仲介すれば２０００万円で売却できる物件でも、売主には「築年数が古い」「間取りが悪い」「駅から遠い」などと適当な理由をつけて１０００万円程度で買い取り、お化粧程度のリフォームを施して買主に高値で売りつけているのです。
つまり、一般消費者である売主と買主は合わせて１０００万円もの大金を失い、それがそのまま悪徳不動産屋の利益になっているのです。
仲介の不動産屋と売主は既に関係ができあがっているので、買主にそのような情報が伝えられることは絶対にありません。
では、どうすればいいのか？
当社のように司法書士が経営している不動産業者であれば登記記録から取得原価を推測することができますし、「大嫌いな」不動産屋が売主であれば遠慮なく徹底的に値段交渉できますので、このような「買主のために」業務ができる不動産業者に媒介を依頼すべきです。
不動産屋に騙されるな！
「売主なので仲介手数料はかかりません」は「罠」です！
不動産屋自らが売主である物件をＨＰやチラシで見た場合、このような謳い文句が書かれていることがあります。
仲介業者を介さない直接の取引なので当然なのですが、必ずしも一般消費者である買主にとって得になるとは限りません。
それはなぜでしょうか？
仲介業者が関与することである一定の公平性が保たれるのですが、売主との直接契約となるとプロである不動産屋の思うままに契約が進められる恐れがあります。
そもそも不動産屋はロクでもない連中がほとんどですので、自分にとって都合の悪い物件のリスクを全て開示するはずがありません。
宅建業法では「重要事項説明書」の作成が義務づけられていますが、それが全てのリスクとは限りません。
最も重要な「売買代金の妥当性」などは重要事項ではありませんので、結局は不動産屋である売主の「思うつぼ」となります。
では、どうすればいいのか？
売主は怪しいが、物件は気に入っている場合、その売主と利害関係のない信頼できる不動産業者に媒介を依頼すればそのリスクは大幅に軽減できます。
媒介を依頼した不動産業者に対しては仲介手数料が発生しますが、その不動産業者がプロならその額以上の金額を売主との売買代金の減額交渉で捻出するはずです。
不動産屋に騙されるな！
ＨＰやチラシを見て不動産屋に連絡することは『蟻地獄』への入口です！
皆さんが物件を購入するきっかけになるのは何でしょうか？
ほとんどがＨＰやチラシを見て、その不動産屋に連絡するのではないでしょうか。
それらの物件は、既に売主との関係が出来上がっている不動産屋が仲介しているもので、そこに飛び込めば「飛んで火に入る夏の虫」状態です。
特に、売主が不動産屋である物件の場合は１００％不動産屋がボロ儲けするようになっていますし、『両手仲介』になる場合は物件のリスクが十分に開示されることは期待できませんので、自ら『蟻地獄』へ引きずり込まれに行くようなものです。
では、どうすればいいのか？
売主の不動産屋や仲介の不動産屋と一切の利害関係を持たない当社のような「独立系」の不動産業者に仲介を依頼すべきです。
そうすれば、物件のリスクは独自に調査して開示できますし、適正な価格になるように交渉することもできます。
不動産屋に騙されるな！
『任意売却』を煽る不動産屋には要注意！
『任意売却』とは、住宅ローンなどで債務不履行状態にある所有者が、債権者と返済金額で合意した上で、競売手続によらずに物件を売却することです。
一般的には、物件を売却しても多額のローンが残るケースが多いので、所有者からすれば任意売却でも競売でも結果は同じなのですが、ごく希に物件を売却すればローンを完済できる場合があります。
これは悪徳不動産屋（任売業者）にとっては格好の「獲物」になります。
債務不履行状態にある所有者は精神的に追い詰められて正常な判断ができない場合が多く、不動産に関する知識も乏しいため、不動産屋の言いなりになることがほとんどで、その結果、相場よりも極端に安い「言い値」でその不動産屋自身や知り合いの不動産屋に売却させられてしまいます。
正当な価格で売却すればローンを完済でき、新たな生活の原資を手にできたはずなのに、引っ越し代程度しか残らないケースも珍しくありません。
その後、悪徳不動産屋はお化粧程度のリフォームを施し、相場以上の値段で一般消費者に転売し、暴利を貪ります。
任売業者は裁判所の競売に関する公告を閲覧して「獲物」となる物件を調べ上げ、直接訪問したりチラシをまいたりして所有者に接触してきます。
所有者には不安を煽って甘い言葉を囁きますが、当然ながら所有者を救済する考えなど微塵もなく、自分達が儲けることしか考えていません。
では、どうすればいいのか？
住宅ローンなどの返済に困ったときは不動産屋と連んでいない司法書士に相談すべきです。
不動産屋に騙されるな！
不動産屋に「買い取り」されることは「大損」することです！
「買い取り」に注力している不動産屋も多いですが、その騙し文句は「即金で買い取ります」と「プロなので後でトラブルになりません」です。
相場より著しく低い金額で買い取るので前者は当たり前ですし、売主が一般消費者の場合は瑕疵担保責任を負わない特約ができるので後者は明らかに「騙しの手口」です。
では実際にどのくらい安く買い叩かれているのでしょうか？
例えば、現状のままでも１５００万円程度で売れる中古物件の場合、不動産屋が買い取るのは間違いなく１０００万円以下です。
それをお化粧程度のリフォームを施して無知な一般消費者に２０００万円以上で売りつけるというのが一般的なパターンです。
つまり、一般消費者である売主と買主は約５００万円ずつ損をし、不動産屋が暴利を貪ります。
悪質なケースになると、２０００万円以上で売りつける買主を見つけた後にそれを隠して買い取るケースもあるのです。
都市部の中古マンションや戸建てなどは売却するのにそれほど時間はかかりませんので、絶対に仲介で一般消費者に売るべきで、不動産屋に買い取られては「大損」です。
そもそも、売れない物件を不動産屋が買い取るはずがありません。
では、どうすればいいのか？
住み替えなどで売却を急ぐ場合もあると思いますので、その時は信頼できる不動産業者に査定を依頼し、最も高い値段を提示する不動産業者に売却すべきです。
そうすることで、１～２割は買い取り金額を引き上げることができるはずです。
不動産取引においては金銭感覚が麻痺しますが、仮に１００万円違えば一般的なサラリーマンの給料３ヶ月分です。
不動産屋に騙されるな！
初期の管理組合役員を自ら選定する管理会社は要注意！
今すぐ『リプレイス』しましょう！
新築マンションが引き渡された後、最初に開催される設立総会で管理組合の役員が選任されますが、その候補者をどのように選定するのが正しいのか？
管理会社が階数や棟ごとの「輪番表」を作成し、立候補者が特定の階数等に偏らないように配慮しながら設立総会時に公開の抽選で候補者を選定するのが正しいやり方です。
大規模マンションではデベロッパー・ゼネコン・管理会社等の社員や利害関係人が区分所有者になっていることが珍しくなく、このような者が初期の管理組合役員として送り込まれれば、今後の管理組合運営が「業者寄り」に進められてしまうのは当然の帰結です。
それを防止するために、立候補や輪番表による公開抽選で候補者を選定することが必要なのです。
しかしながら、未だに管理会社が業者の利害関係人やコントロールしやすい区分所有者を候補者として選定し、設立総会時に「役員候補者」としてひな壇に並べるという悪質なケースも少なからずあります。
僕が居住用として購入した某大規模タワーマンション（高さ日本一！）がまさにこのケースで、国家資格者や会社経営者など無難な人材を選定しているように見せかけて、見るからに胡散臭い業者の利害関係人が紛れていました。
この利害関係人のオッサンが無知な住人を抱き込んで利用し、あらゆる場面で管理組合の権利行使を妨害することで、管理組合が管理会社の「追認機関」になってしまっていました。
もちろん、僕がこの状況を放置するはずはなく、「ぼったくり」だった管理委託費を年間２千万円以上削減し、この利害関係人のオッサンを役員から排除しました。
しかし、このような状況は管理会社が代わらない限り根本的に解決しませんので、今すぐ『リプレイス』しましょう！
管理会社に騙されるな！
フロントマンが一部住人と『ズブズブ』の関係にある管理会社は要注意！
今すぐ『リプレイス』しましょう！
日々のマンション管理や理事会運営を通じて、管理会社には様々な情報が集まります。
理事長のみに伝えるべき情報、役員にのみ伝えるべき情報、区分所有者全員に伝えるべき情報等に分類して、平等に情報発信すべきですが、初期の役員が管理会社によって選定された場合のように、業者の利害関係人である一部住人とフロントマンが『ズブズブ』の関係にある場合、特定の情報を管理会社の都合で一部住人にだけ伝えることがあります。
これも僕のマンションでの話なのですが、「ぼったくり」だった管理委託費を適正化するための議題を理事会に提案するやいなや、管理会社から情報を聞きつけた連中（管理会社から選ばれた初期の役員経験者）が理事会に乗り込んできて「長谷工（コミュニティ）さんの顔に泥を塗るんか！」と怒鳴り散らしてきました。
余程の利害関係人でなければ管理委託費を適正化することに反対する区分所有者などいないはずなので、余程の利害関係人だったのでしょうね～（笑）
その後、１年以上にわたり管理委託費を適正化するための活動を行いましたが、その情報はフロントマンから「筒抜け」で、あらゆる場面で管理会社側と『ズブズブ』の関係にある連中が妨害を繰り返し、最後には「長谷工（コミュニティ）がこの金額でやると言うてるのに何の文句があるんや！」と、まるで管理会社の社員のようなことを言ってきました。
もちろん、僕がこんな連中の妨害に負けるはずはなく、結果として「ぼったくり」だった管理委託費も適正な水準に下げ、同時に杜撰だった管理体制も向上させました。
しかし、このような状況は管理会社が代わらない限り根本的に解決しませんので、今すぐ『リプレイス』しましょう！
管理会社に騙されるな！
